23 January 2023

Prisiau tai yng Nghymru yn cyrraedd eu huchaf erioed ond disgwylir i bethau arafu

Cyrhaeddodd pris cyfartalog tŷ yng Nghymru uchafbwynt newydd o £249,076 ddiwedd 2022, ond disgwylir i bwysau costau byw, cyfraddau llog uwch ac enillion disymud gyfrannu at arafiad yn y farchnad. 

Cyhoeddwyd y ffigurau o Fynegai Prisiau Tai Cymru Cymdeithas Adeiladu Principality ar gyfer Ch4 2022 (Hydref-Rhagfyr), sy’n dangos y cynnydd a’r gostyngiad i brisiau tai ym mhob un o 22 o awdurdodau lleol Cymru.

Er gwaethaf cynnydd bron i ddau ddigid i brisiau – 9.9% - o’i gymharu â’r un cyfnod y flwyddyn cynt, dyma’r cynnydd blynyddol gwanaf i brisiau ers dechrau 2022 ac mae’n cyfeirio at ragolwg llai llewyrchus i’r farchnad dai yn 2023. Caiff hyn ei atseinio gan fân gynnydd o 1.3% o gymharu yn erbyn y chwarter, un o’r cyfraddau isaf ers dechrau 2020 ac yn atgyfnerthu’r ffaith fod y gyfradd tri misol gref o chwyddiant prisiau tai a adroddwyd flwyddyn yn ôl wedi gostwng yn sylweddol.  

Meddai Shaun Middleton, Pennaeth Dosbarthu Cymdeithas Adeiladu Principality: “O edrych yn ôl ar 2022, nid yw Cymru wedi dioddef yr anwadalrwydd prisiau mwy eithafol a welwyd yn Lloegr. Yn nodweddiadol, roedd y farchnad dai yn fwy bywiog na’r disgwyl yn rhannol oherwydd y broblem hirdymor o’r diffyg cyflenwad o dai, wedi’i gyfuno â galw cronedig. 

“Mae pethau wedi gwella ers y fini-gyllideb gythryblus fis Medi diwethaf, wrth i roddwyr benthyciadau ddychwelyd i’r farchnad â chystadleuaeth gynyddol a mân ostyngiadau i gyfraddau morgais. Mae’n ymddangos bod yr oes o gyfraddau morgais eithriadol o isel drosodd. Yn dibynnu ar dueddiadau o ran chwyddiant a gweithredoedd Banc Lloegr o ran cynyddu’r gyfradd sylfaenol i fantoli hynny, gallwn ddisgwyl i gyfraddau morgais aros braidd yn ddyrchafedig yn y dyfodol rhagweladwy.”

Ledled Cymru yn Ch4, cyrhaeddodd brisiau tai lefelau uchaf newydd yn 10 o’r 22 o awdurdodau lleol, ond am y tro cyntaf mewn dros ddwy flynedd, adroddodd mwy o awdurdodau lleol ostyngiadau tri misol i brisiau na chynnydd. Mae Mynegai Prisiau Tai Principality yn dangos mai dim ond pedwar awdurdod lleol wnaeth adrodd cynnydd cyson o un chwarter i’r nesaf trwy gydol 2022 – Blaenau Gwent, Pen-y-bont ar Ogwr, Caerdydd a Sir Gaerfyrddin.  Ar y pegwn arall, adroddwyd un cynnydd tri misol yn unig gan Gonwy – yn ail chwarter 2022.

Mae prisiau tai ar Ynys Môn wedi gostwng mwy na £50,000 o’r lefel uchaf erioed a adroddwyd yn Ch3 2022. Mae’r pris cyfartalog newydd ar gyfer Ynys Môn o £254,046 yn ostyngiad o 17.5% yn flynyddol a 3% yn dri misol yn Ch4 oherwydd y cynnydd cyfartalog uchel o 15.3% yn Ch3. O gymryd y ddau chwarter hyn gyda’i gilydd, mae pethau i Ynys Môn yn debyg i awdurdodau lleol eraill ledled Cymru.  

Parhaodd Shaun Middleton: “Yn amlwg, bydd amgylchedd mwy heriol yn 2023, gyda chost uwch morgeisi, pwysau costau byw cynnydd, yn ogystal â gostyngiad pellach i enillion real. Bydd y ffactorau hyn yn cyfrannu at farchnad a fydd yn arafu, ac mae dadansoddwyr yn rhagweld yn eang y bydd prisiau tai yn gostwng rhyw fymryn. Bydd mwy nag 1.4 miliwn o aelwydydd yn dod oddi ar fenthyciadau cyfradd sefydlog llawer is eleni a gallai rhai wynebu sioc daliadau, er y dylai’r profion straen sydd wedi bod ar waith dros y ddeng mlynedd ddiwethaf olygu y bydd gan y mwyafrif o aelwydydd â morgais y gallu i ymdopi â’r cynnydd.”

Mae’r adroddiad yn amcangyfrif bod tua 12,600 o drafodiadau yng Nghymru yn Ch4, i fyny rhyw fymryn o’r chwarter blaenorol, ond tua 5% yn is na Ch4 2021. Fodd bynnag, efallai fod y ffigurau hyn wedi’u chwyddo braidd gan brynwyr yn symud yn gyflym i gwblhau pryniannau tra bod cytundebau morgais ffafriol ar gael.  

Ar gyfer y flwyddyn yn ei chyfanrwydd, mae gwerthiannau ar yr un lefelau ag yn 2019, cyn Covid, ond yn amlwg yn wannach nag yn 2021- tua 12% yn is. Mae llawer o’r gostyngiad i werthiannau yn gysylltiedig ag eiddo sengl (26% yn is) a phâr (i lawr 12%). Fflatiau yw’r unig fath o eiddo â chyfradd werthiannau uwch, er bod hynny â chynnydd bach o 1%. Gallai hyn awgrymu bod pwysau fforddiadwyedd yn dechrau cynhyrchu mwy o alw am fflatiau.

Published: 23/01/2023